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    天岳研究

    Research & Insights

    正反兩則案例解析物業公司如何操作綠地改建停車位

    來源:天岳律所 王占強   發布時間:2016-09-18

            隨著私家車保有量的不斷增加,停車位緊張問題日漸突出,物業服務企業的停車管理和服務面臨著日益嚴重的考驗。為了緩解車位緊張,有的物業服務企業將綠地改建為停車位。物業企業雖是出于公共利益的考慮,但其中存在法律風險,操作不慎極易引發矛盾糾紛。本文通過正反兩個案例,來說明綠地改建停車位的法律風險,解析物業服務企業綠地改建停車位的正確操作方式。

    一、失敗的綠地改車位案例

            老聶頭在某小區買了一套一樓房屋,家門口正對著小區的一個花壇景觀,老兩口看著這景兒心理就美??墒?,好景不長!老聶頭突然發現,花壇周圍一圈綠地被鏟了,沒多久又有人來鋪上植草磚,改造成了車位。老聶頭就將物業公司告上了法庭,要求法院判決物業公司將停車位恢復成綠地。物業公司不服稱,“改停車位是為了解決小區業主停車緊張,改建綠地時也曾就相關事項在小區內進行公示。”物業公司還提供了一張照片說他們已經公示了。
    法院認為小區綠地歸業主共同所有,物業公司進行綠地改造時,必須征得小區業主的同意。最終判決物業公司拆除停車位,恢復綠地。

    二、成功的綠地改車位案例

            2014年1月,某小區召開業主大會,經超過三分之二以上業主同意,決定對某小區車位進行改造。2014年4月,本案物業公司進入該小區。在此期間,物業公司與業委會簽訂《管理服務協議》,協議約定:管理服務期限為4年,自2014年6月1日起至2018年5月31日止;管理服務內容及標準包括門崗值勤、巡視管理、清掃保潔、機動車輛停放秩序管理、其他委托事項等其他條款。物業公司進駐后,依照該小區業主大會決議對該小區進行改建,將該小區的5號樓至9號樓之間的綠地改為停車位。

            業主鄧某認為每位業主都有土地證,物業公司改造綠地直接到鄧某臥室(4-5號樓之間土地),為此鄧某報警,并向業委會反映,要求物業公司停止施工,并恢復原狀。因為協商不成,鄧某將物業公司告上法庭。物業公司提出,物業公司對小區提升改造是業主、業委會、居委會要求的,2014年5月9日進行了公示,公告全體業主,該決議都經過業主大會同意,4鄧某不應以個人利益損害小區整體利益,請求駁回鄧某訴請。
      
            法院認為,物業公司與業委會簽訂的《管理服務協議》而取得管理權,根據約定有權對該小區的機動車停放秩序進行管理。物業公司改建停車位,是依據某小區業主大會經三分之二以上業主同意的決議進行,該改建行為未對鄧某享有所有權的建筑物專有部分有所侵害。法院最終判決駁回原告鄧某的訴訟請求。鄧某提起上訴也未獲得法院的支持。

    三、案例評析及法理分析

            按照《物權法》第七十六條第(六)項的規定,改建、重建建筑物及其附屬設施,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意?!段飿I管理條例》第十一條、第十二條對此事項也有相應規定。

            綠地改建停車位屬于上述《物權法》第七十六條第(六)項及《物業管理條例》第十一條、第十二條規定的應由業主共同決定事項范疇。從權利性質上講,屬于業主大建筑物區分所有權的一部分。物業服務企業操作綠地改建停車位必須得到業主授權,即須經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

            案例一中,物業服務企業認為,“改停車位是為了解決小區業主停車緊張,改建綠地時也曾就相關事項在小區內進行公示。”物業服務企業提供的唯一證據是在小區張貼的公示照片,想證明在綠地改建車位前進行了公示,已經告知業主。物業服務企業的認識存在錯謬,僅是履行告知義務是不夠的,還必須經雙三分之二業主表決同意。
    案例二中,物業服務企業實施綠地改建停車位之前已經有了經雙三分之二業主同意的表決。這也是法院判決駁回原告訴訟請求,支持物業公司的最主要理由。

    四、對物業服務企業的建議
     

            結合上述兩個案例的案情及法院判決,如果采用最嚴格的標準或者最完善的方式,我們認為,物業公司在操作綠地改建停車位時應當注意如下事項:

            1.物業公司“來路”合法明確。物業服務企業是經合法選聘取得物業管理權的,不論這種管理權的取得是通過招投標方式還是通過協議選聘的方式??傊枰戏ㄟx聘。

            2.物業服務內容包含車輛管理/停車服務。物業服務企業雖然取得了合法的管理權,但如果服務內容中并不包含停車管理/服務,實施車位的改建也可能涉嫌越俎代庖。

            3.綠地該車位經過雙三分之二業主同意。此處強調三點:A.須經過業主同意,僅業委會同意不可以;B.須經過雙三分之二的業主同意,僅雙過半數業主同意不可以;C.物業公司僅僅公示一下當然更不可以,不論公示時間有多長。

            4.根據工程體量取得規劃、建設等部門審批,具體標準須當地政府主管部門確定。

            5.為防止老聶頭、鄧某某等業主提出的挑戰甚至訴訟,物業服務企業應有證據意識,綠地該車位過程中要留存好業主大會決議、公示照片、政府審批文件、物業服務合同、停車管理協議等。

            總之,物業服務企業在提供物業管理和服務的過程中,除了一顆為社區的愛心,同時還需要依法合規開展。
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